La normativa de valoración catastral contempla una serie de coeficientes que aumentan el valor de los inmuebles, y por tanto, nuestro recibo del IBI. El coeficiente G+B es uno de ellos y está recogido en el Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de naturaleza urbana.
La norma 16 del anterior decreto determina la aplicación del coeficiente G+B (de gastos y beneficios) para hallar el valor en venta del producto inmobiliario. Este coeficiente se fija en función de lo dispuesto en la Ponencia de Valores del municipio que corresponda.
Según esta norma, debido al coeficiente G+B, a cualquier inmueble se le puede aplicar un 1,4 extra en el pago del IBI.
Todos los inmuebles pagan el coeficiente G+B
Sin embargo, la Sala de lo Contencioso-Administrativo de la Audiencia Nacional en la sentencia de fecha 8/10/2018 dictada en el recurso 473/2015, consideró que este coeficiente no es aplicable a los bienes inmuebles en los que concurren las siguientes circunstancias:
- Los gastos de construcción son soportados por la propia empresa
- Esa misma empresa explota directamente la actividad que se realiza en el inmueble
- Existe una prohibición expresa de enajenación (es decir, de transmitirlo a un tercero) durante un cierto período de tiempo sobre el inmueble
En concreto, en el caso enjuiciado por la Audiencia Nacional, los bienes inmuebles son un hospital y una residencia de tercera edad, que no están destinados a la venta, ni fueron construidos para ser comercializados y cuya venta está expresamente prohibida en virtud del pliego de condiciones aprobado por el Ayuntamiento. En concreto imponía al adjudicatario la obligación de no transmisión a un tercero durante 10 años contados desde la terminación del edificio e instalaciones.
La sentencia del Tribunal Supremo
La Administración, oponiéndose a que le aplicaran el coeficiente G+B, impugnó dicha sentencia en casación y obligó a la sala tercera del Tribunal Supremo (TS), a dictar una sentencia en unificación de doctrina. Con fecha 25/02/2021, el TS establece el siguiente criterio:
“Para la determinación del valor catastral de la construcción de un inmueble, el coeficiente de 1,40, referido a los «gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción» en lo que respecta a un determinado «producto inmobiliario», conforme a la norma 16 del RD 1020/1993 y el apartado segundo.2 de la OM de 14 de octubre de 1998, en relación con el artículo 23.1 TRLCI, no resulta aplicable en un supuesto como el de autos, en el que el inmueble cuyo valor catastral se discute, no fue construido para su comercialización en el mercado inmobiliario – y, por tanto, en el seno de una actividad empresarial de promoción inmobiliaria– sino para la explotación de un hospital y una residencia de tercera edad, con prohibición de enajenación durante un periodo de 10 años como condición impuesta en la cesión municipal”.
Tras esta sentencia, el Tribunal Supremo se pronuncia nuevamente el 10 de abril de 2024, fijando el siguiente criterio respecto a la eliminación del coeficiente G+B en bienes inmuebles construidos en régimen de autopromoción:
“Debe considerarse que, al determinar el valor catastral de un inmueble, no es posible suprimir el coeficiente del 1,40 por gastos y beneficios de promoción (coeficiente G+B) previsto en la norma 16 del Real Decreto 1020/1993, en aplicación del artículo 23.1.c) del TRLCI, incluso en los casos de autopromoción donde no ha habido actividad empresarial de promoción ni intención de venta, pero no existen restricciones o prohibiciones para su enajenación”.
¿Qué ocurre con el coeficiente G+B en el caso de los contribuyentes que construyen y explotan un bien inmueble y no tienen prohibición de venderlo?
El Tribunal Supremo en la sentencia de fecha 10/04/2024 ha dejado claro que no es posible aplicar el G+B en casos de autopromoción, en los que lógicamente no tenemos ninguna limitación para la venta, Sin embargo, no se ha pronunciado de forma clara y manifiesta en materia de inmuebles cedidos a terceros en régimen de concesión administrativa. Necesitaremos posteriores pronunciamientos por parte del TS para determinar qué ocurre en estos casos, ni la sentencia de la Audiencia Nacional, ni las sentencias del Tribunal Supremo comentadas, expresan claramente que se pueda aplicar en estos supuestos. A este respecto, es conveniente señalar que el TSJ de La Rioja en sentencia firme de fecha 22/02/2024, si estimó la eliminación de este coeficiente en un contribuyente que construye un aparcamiento a raíz de una concesión administrativa que le concede el Ayuntamiento de Logroño.
Aprovecha la jurisprudencia que sienta esta sentencia
Si has construido bienes inmuebles que tú mismo estás explotando en régimen de una concesión administrativa concedida por parte de entidades públicas, puedes ahorrar en tu recibo del IBI el pago del coeficiente G+B durante los ejercicios no prescritos (suelen ser 4) y en el futuro. ¿Estudiamos tu caso?
Autor: David García Vázquez, Senior Expert and Tax Manager
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